Mercado inmobiliario en Cuba: algunos indicios y consideraciones

Tomado de OnCuba, por Yudivián Almeida y Elizabeth Pérez

En Cuba, por casi medio siglo, las donaciones y permutas fueron las vías más utilizadas por la población para realizar el traspaso de propiedad de un inmueble y darle un carácter legal a las operaciones de compraventa de viviendas en un mercado que operaba al margen de la ley.

Esto cambió sustancialmente luego de que, en noviembre de 2011, el Consejo de Estado modificara la Ley General de la Vivienda, mediante el Decreto-Ley 288 y otras resoluciones ministeriales complementarias, legalizando así las acciones de compraventa de viviendas entre personas naturales cubanas y extranjeras con residencia permanente en el país.

Desde la entrada en vigor de las nuevas disposiciones, el emergente mercado inmobiliario en Cuba ha alcanzado un considerable crecimiento. Se estiman en alrededor de 80 000 las transacciones de compraventa realizadas al finalizar el 2013, duplicando, incluso, la cifra del año anterior, según Aniuska Puente Fontanella, especialista de la Dirección del Registro de la Propiedad, Mercantil y del Patrimonio del Ministerio de Justicia.

A pesar de que el volumen de transacciones inmobiliarias crece constantemente, en la Isla no existe aún un instrumento público fiable que mida su comportamiento y que, a su vez, pueda servir de referente a los ciudadanos, por ejemplo, a la hora de establecer el precio de un inmueble o buscar una vivienda en venta que se adecue a sus necesidades y posibilidades económicas.

¿Cuánto vale una casa? ¿Cómo varía su precio según la ubicación, las características y las condiciones de la vivienda? ¿Dónde anunciar la venta? ¿Cuánto demora vender o comprar? Estas y otras interrogantes se plantean quienes deciden comprar o vender una vivienda en Cuba y para cuyas respuestas, ante la ausencia de referentes públicos fiables, deben buscar fuentes alternativas que respondan a sus necesidades.

Apuntes de la vivienda en Cuba hoy

Según el “resumen adelantado”del Informe Final del Censo de Población y Viviendas2012, publicado por la Oficina de Estadísticas e Información (ONEI), Cuba cuenta con un promedio aproximado de 3 personas por unidad de alojamiento y de casi un hogar por inmueble.

Datos censales relativos a la vivienda en Cuba

Estas cifras pudieran resultar alentadoras, más aún en un país con las particulares condiciones socioeconómicas de Cuba. Sin embargo, dichos datos estadísticos, tal como son presentados, no reflejan la realidad social circundante, pues es muy común que en una misma vivienda convivan −con lo que ello implica, desde el punto de vista social y económico− tíos, primos, abuelos. Es necesario, entonces, realizar un análisis más consciente de dichos datos.

En el Censo, entre otros aspectos, fueron contabilizados viviendas y hogares, entendidos estos últimos como el grupo de personas –una o diez, parientes o no– que viven bajo un mismo techo de acuerdo con un régimen familiar, es decir, que comparten la economía de la vivienda.

El análisis de las estadísticas revela que en todas las provincias existe mayor número de hogares que de viviendas particulares ocupadas por residentes permanentes. Un simple cálculo indica que en el país deben existir cerca de 54 000 hogares que habitan junto a otro(s) en un mismo inmueble, lo que, en buen cubano, llamaríamos “hogares agregados”, todo ello sin contar a quienes viven en albergues o en medios básicos estatales.

Cuba necesitaría entonces alrededor de 55 000 inmuebles para lograr la tasa real de un hogar por vivienda particular. Y si se asumiera que las habitaciones en cuarterías, bohíos, viviendas improvisadas y otras no son ‘ideales’ para el desarrollo de la vida familiar, el déficit podría elevarse entonces a cerca de unos 170 000 inmuebles.

A las necesidades habitacionales descritas se suman aquellas provocadas por el paso de fenómenos meteorológicos que, en los últimos años, han derrumbado, total o parcialmente, cientos de miles de viviendas, así como las malas condiciones de numerosos inmuebles −parte de ellos en estado precario, casi inhabitables− que han carecido de mantenimiento necesario y oportuno por décadas.

En septiembre de 2013, la presidenta del Instituto Nacional de la Vivienda, Oris Silvia Fernández, declaró al segmento Cuba dice del Noticiero Nacional de la Televisión Cubana, que en la Isla se deben construir entre 60 000 y 70 000 viviendas anualmente para paliar el déficit habitacional. Pero desde 2006, las unidades finalizadas por año en el país distan mucho de la necesidad de construcción actual.

Viviendas terminadas por año en Cuba

En contraste con el déficit habitacional, el Censo reveló que hay un total de 147 855 viviendas particulares ocupadas por residentes temporales, por temporadas o, simplemente, desocupadas. Esto sugiere que, tanto el número de hogares integrados por varios propietarios como el de personas que poseen dos propiedades, no es despreciable, en comparación con la necesidad de viviendas de los “hogares agregados”.

Datos censales relativos a la vivienda por provincia

Los datos muestran entonces que en Cuba existe una considerable necesidad de viviendas por parte de la población y, además, disponibilidad –aunque no suficiente− de propiedades para la renta o compraventa de inmuebles, siendo, ambos factores, de gran influencia en el comportamiento del mercado inmobiliario nacional.

Referentes alternativos

Ante la posibilidad de promocionar y consultar ofertas −y, por tanto, de conocer el precio, el lugar, la descripción del inmueble y de contactar con el vendedor de forma directa− en lo que algunos han denominado “bolsas de viviendas informales”, los sitios de clasificados online como Revolico, Porlalivre o Cubisima, entre otros, se han convertido en los mejores referentes del mercado inmobiliario en Cuba.

Precisamente, el estudio de 15 387 anuncios de compraventa de inmuebles de todas las provincias del país, publicados desde el 7 de agosto hasta el 3 de diciembre de 2013, en el sitio Porlalivre, mostró algunos indicios al respecto.

Datos sobre los anuncios de compra y de venta analizados

En los anuncios se pueden encontrar ofertas de todas las provincias del país, siendo La Habana el destino más solicitado y más ofertado. No sería descabellado concluir entonces que el principal referente de este mercado es aquel que tiene lugar en la capital.

La observación de los anuncios evidencia que los precios generalmente se establecen en pesos cubanos convertibles (CUC), y también en dólares y euros a pesar de que las transacciones, según lo estipulado por la Ley, deben realizarse en pesos cubanos (CUP) o CUC.

Es conocido que el Estado establece valores mínimos referenciales de la vivienda en CUP. Generalmente, se declara este valor en la operación legal, de la cual se cobra un 4 % de impuesto sobre la transmisión de bienes y herencias a quien compra, y sobre ingresos personales a quien vende. Sin embargo, la transacción real entre particulares se realiza con montos superiores a la cifra declarada, evadiéndose así los impuestos reales correspondientes.

En cuanto a los precios, cuya tendencia es al alza, el valor medio de una vivienda en Cuba, utilizando como referente estadístico la mediana, ronda los 22 000 CUC. Básicamente, se trata de una casa independiente o apartamento de mampostería, con sala, cocina-comedor, baño y dos o tres cuartos.

Evolución semanal de los valores medios de las viviendas estimados según la mediana

Por provincias, siendo La Habana el principal destino del mercado, los mayores precios medios se registran en Matanzas, Cienfuegos y en la propia Habana. Por su parte, los valores más bajos se ofertan en Granma, Las Tunas e Isla de la Juventud, tradicionalmente regiones con menor desarrollo económico.

Distribución de precios de viviendas según la mediana y el promedio por provincia

En el análisis por municipio, las viviendas mejor valoradas están ubicadas en las capitales provinciales de la zona oriental, desde Camagüey hasta Guantánamo. Sin embargo, en el resto del país, los inmuebles más caros se ofertan en aquellos municipios de mejores posibilidades socio-económicas, los cuales no coinciden necesariamente con las cabeceras de las provincias.

Municipios del país con mayor valor medio de las viviendas

Llama la atención el número de viviendas que se ofertan a precios extremadamente altos para la realidad económica cubana. En la muestra se encontraron más de 700 viviendas valoradas en 100 000 CUC o más, incluso, sumaron 9 las ofertas de 1 000 000 CUC, o más.

El valor más alto encontrado pertenece a una vivienda en Miramar valorada en 1 600 000 CUC ofrecida con la siguiente descripción:
“Maravillosa residencia de lujo en Miramar, de 2 plantas, de 1 120 metros cuadrados, con vista al mar, piscina grande con la posibilidad de agua dulce o salada, 6 habitaciones, de ellas una espectacular suite también con vista al mar, 9 baños, 2 cocinas, 3 comedores, 3 salones, lavandería, almacenes, oficina, garita para agentes de seguridad, lobby, motor lobby, 2 recibidores, 2 amplias terrazas, todas las áreas climatizadas, 2 calentadores, kiwuan grande, cisterna más 3 tanques de reserva, alarma, cámara…”

Con estos indicios es posible afirmar entonces que estamos en presencia de un mercado entre particulares totalmente paralelo al que se reconoce por las instancias estatales, donde se establecen precios extremadamente elevados en comparación con el poder adquisitivo de la población media y donde, por tanto, se evaden los impuestos correspondientes.

La ausencia de instrumentos oficiales que se dedique a estudiar el comportamiento del mercado inmobiliario en el país y, por tanto, de profesionales certificados que puedan prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión de transacciones inmobiliarias relacionadas con la compra, venta, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, etc. pudieran ser elementos que propicien una suerte de especulación en cuanto a los valores de las viviendas. Se puede hablar, incluso, de un segmento de mercado que podría catalogarse como de “lujo” debido a los elevados precios de los inmuebles respecto a la realidad cubana.

Todo esto invita a preguntarse: ¿quiénes venden a esos precios? y ¿quiénes pueden y estarían dispuestos a pagar semejante suma por una casa en Cuba?

Unos venden, otros compran…

Un estudio de The Havana Consulting Group identificó varios tipos de vendedores según sus necesidades: Personas que deciden emigrar y llevarse el dinero obtenido de la venta del inmueble. Otros sacrifican su vivienda actual por una más pequeña para obtener un capital que les permita vivir más holgadamente; o simplemente porque esta se encuentra en mal estado y no cuentan con los medios para repararla. Algunos deciden impulsar un negocio particular y no poseen otra fuente de financiamiento. También hay quienes han encontrado una forma de hacer negocios: compran, reparan y después venden.

Asimismo, se identificaron compradores con familiares o amigos en el exterior que están dispuestos a ayudarles a resolver el problema habitacional o deciden invertir en algún negocio en el país. También algunos cubanos viajan a otros países, por misión o contrato de trabajo, y regresan con ahorros suficientes para adquirir una vivienda. De igual forma, existen extranjeros y cubanos residentes en el exterior que desean invertir en bienes raíces o, sencillamente, tener un lugar de descanso. A esta lista podemos agregar también a quienes han hecho de la renta un negocio productivo: compran viviendas –generalmente a nombre familiares cercanos: hijos, padres, hermanos−, las condicionan y después las alquilan. De esta forma obtienen un ingreso regular que les permite elevar su nivel de vida.

En cualquier caso, la presencia de capital proveniente del exterior, tanto de remesas familiares como de inversionistas, es cada vez más vox populi. Esto no es de extrañar pues, según las últimas cifras de la ONEI, correspondientes al 2012, el salario medio de la población es de aproximadamente 20 CUC mensuales, sin apenas variación en el último año. A esto se suma la inexistencia en el entramado bancario cubano de mecanismos de financiamiento −créditos, hipotecas, líneas de descuento etc.− para que los ciudadanos puedan afrontar la compra de un inmueble.

De este modo, en una hipótesis nada improbable, se puede argumentar que parte de las compras son realizadas por cubanos en representación de extranjeros, en tanto la ley solo autoriza a ciudadanos naturales o con residencia permanente en el país. Asimismo, los elevados precios sugieren que quienes pueden acceder a este mercado son aquellas personas con menos necesidades económicas, o sea, parte de la población más necesitada de alojamiento es la que menos posibilidades tiene de adquirir una vivienda.

Así andamos

En la sociedad cubana, en la situación actual, es imprescindible la existencia de un mercado inmobiliario bajo el amparo de un status legal que responda de un modo integral a los intereses de la ciudanía y la solución de problemáticas del país.
Sin embargo, esto no ha ocurrido totalmente así. La realidad económica individual alejada de los precios que maneja el mercado, la ausencia de mecanismos de financiamiento, la posibilidad de que extranjeros acaparen el mercado así como la evasión de impuestos son elementos que hablan por sí solos.

A ello se le suma la necesidad imperiosa de entidades, hoy inexistentes, que puedan actuar como referentes certificados estableciendo patrones y consideraciones que puedan orientar los derroteros de este mercado. Un mercado que por demás, para su vitalidad, necesita también de un ritmo en aumento en la construcción de nuevos inmuebles y el mantenimiento de los ya existentes. Algo que aún está lejos de ser una realidad.

Es así como se está desarrollando el mercado inmobiliario cubano, sin ideas claras de hacia dónde se dirige y cuáles serán sus tendencias futuras, en una sociedad tan necesitada de cambios como la nuestra.